Los aires de edificios multifamiliares podrán repartirse entre propietarios

Cláusulas de reserva que se establezcan en los títulos de propiedad ahora podrán inscribirse en Sunarp

Los aires de las edificaciones multifamiliares podrán dividirse en secciones o espacios superpuestos unos a otros para que los propietarios de estos puedan construir ambientes en sus correspondientes áreas, respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos.

Esto es posible gracias a la Resolución N° 751-2019-SUNARP-TR-L emitida por el Tribunal Registral. Mediante ese documento se declara procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre aires.

Fundamentos

Los aires constituyen el derecho que se reconoce a una persona de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin construir.

En esa línea, el artículo 5.9 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP-SN, que establece criterios para la inscripción del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, la inscripción de las unidades exclusivas se extiende al área techada y al espacio vacío de la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Por ende, el citado tribunal considera que cuando una de las secciones o unidades exclusivas está ubicada en la azotea, ello implica que le corresponden los aires, salvo que el reglamento interno establezca lo contrario.

No obstante, conforme al artículo 40, inciso h) de la Ley N° 27157, los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.

Además, según el numeral 5.7 de la mencionada directiva, la cláusula en contrario también debe constar en el reglamento interno, o en la modificación posterior que apruebe reconocer la propiedad preexistente de los aires, omitida en la declaración inicial del reglamento interno, acordada por 2/3 de los propietarios.

En ese contexto, el Tribunal Registral considera procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre aires. Es decir, ahora es posible dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros, respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos, indicó Miguel Cavero, experto en derecho inmobiliario.

Criterio no aceptado antes por el colegiado y que era contrario al artículo 954 del Código Civil referido a la extensión de propiedad predial hasta donde sea útil al propietario, agregó.

Aspectos relevantes

A criterio del Tribunal Registral, el propietario puede construir sobre el perímetro superficial de su predio con la sola limitación de los parámetros urbanísticos y edificatorios señalados por la municipalidad correspondiente. Esto a pesar que existan aires reservados para terceros, vale decir reserva de aires sobre aires.

También considera que la propiedad predial no constituye un derecho absoluto en la medida que se encuentra limitada conforme a lo dispuesto en el artículo 957 de| Código Civil, es decir, se encuentra sujeta a las normas sobre habilitación urbana, zonificación, subdivisión y demás limitaciones o restricciones que establezcan las leyes.

Además, el colegiado establece que la independización de los aires conlleva a que se consignen en forma independiente en una nueva partida registral segregada de la matriz.

Apuntes

Si el reglamento interno otorga expresamente la condición de zona común a los aires, será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que dicho reconocimiento de la propiedad preexistente sea unánime, indicó Cavero.

Los aires pueden haber sido reservados (con o sin independización) por el constructor, lo que debe constar en el reglamento interno inscrito, agregó.

 

Así Reportó: andina.pe
Publicado el 21 de Abril 2019